Maibach & Schecho
Immobilienmakler Bremerhaven & Bremen
Eigenkapital ist der Schlüssel zu guten Finanzierungskonditionen. Wir zeigen, wie viel Sie brauchen, welche Quellen es gibt und wie Sie strategisch vorgehen.
Die Frage nach dem Eigenkapital ist für viele Immobilienkäufer die zentrale Hürde. Wie viel braucht man wirklich? Kann man auch ohne Eigenkapital kaufen? Und welche Strategien gibt es, um das Eigenkapital zu optimieren? In diesem umfassenden Guide beantworten wir alle Fragen rund um das Thema Eigenkapital beim Immobilienkauf.
Was zählt eigentlich als Eigenkapital?
Bevor wir über die Höhe sprechen, klären wir zunächst, was Banken als Eigenkapital anerkennen:
Klassisches Eigenkapital
- Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
- Sparbücher und Sparverträge
- Bargeld (mit Nachweis der legalen Herkunft)
Wertpapiere und Anlagen
- Aktien und Fonds (werden oft mit 70–80 % des aktuellen Werts angerechnet)
- ETFs und Indexfonds
- Anleihen und festverzinsliche Wertpapiere
- Lebensversicherungen (Rückkaufswert)
- Riester- und Rürup-Verträge (unter bestimmten Bedingungen)
Bausparverträge
- Bausparguthaben (100 % anrechenbar)
- Zuteilungsreife Bausparverträge (sehr positiv bewertet)
Zusätzliche Sicherheiten
- Grundschulden auf bestehende Immobilien
- Bürgschaften von Familienangehörigen
- Verpfändete Wertgegenstände
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?
Die Faustregeln lauten: Mindestens 10 %, ideal sind 20–30 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten. Aber was bedeutet das konkret?
Die Kaufnebenkosten – oft unterschätzt
Bei jedem Immobilienkauf fallen Nebenkosten an, die Sie in der Regel aus Eigenkapital zahlen müssen:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland (in Bremen: 5 %)
- Notarkosten: ca. 1,5 %
- Grundbuchkosten: ca. 0,5 %
- Maklerprovision: 0–3,57 % (je nach Vereinbarung)
In der Praxis bedeutet das: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € müssen Sie mit 35.000–45.000 € Nebenkosten rechnen.
Rechenbeispiel: Eigenkapital-Szenarien
Kaufpreis: 400.000 €, Nebenkosten: 40.000 €, Gesamtkosten: 440.000 €
Szenario 1: 10 % Eigenkapital
- Eigenkapital: 40.000 € (deckt nur Nebenkosten)
- Darlehen: 400.000 € (100 % Finanzierung)
- Typischer Zinssatz: 4,2–4,8 % p.a.
- Monatliche Rate bei 2 % Tilgung: ca. 2.050–2.250 €
Szenario 2: 20 % Eigenkapital
- Eigenkapital: 88.000 €
- Darlehen: 352.000 € (88 % Finanzierung)
- Typischer Zinssatz: 3,6–4,0 % p.a.
- Monatliche Rate bei 2 % Tilgung: ca. 1.640–1.760 €
Szenario 3: 30 % Eigenkapital
- Eigenkapital: 132.000 €
- Darlehen: 308.000 € (77 % Finanzierung)
- Typischer Zinssatz: 3,3–3,6 % p.a.
- Monatliche Rate bei 2 % Tilgung: ca. 1.360–1.440 €
Der Unterschied zwischen 10 % und 30 % Eigenkapital kann also 600–800 € monatlich ausmachen!
Warum mehr Eigenkapital besser ist
1Deutlich bessere Zinsen
Banken bewerten das Risiko anhand des Beleihungsauslaufs (LTV = Loan-to-Value). Je niedriger der LTV, desto geringer das Risiko und desto besser der Zinssatz. Die Zinsstaffelung funktioniert typischerweise so:
- Unter 60 % LTV: Bestkonditionen
- 60–80 % LTV: Leicht erhöhte Zinsen
- 80–90 % LTV: Deutlich höhere Zinsen
- Über 90 % LTV: Risikoaufschlag, ggf. Ablehnung
2Niedrigere monatliche Belastung
- Unvorhergesehene Ausgaben
- Instandhaltungsrücklagen
- Sondertilgungen
- Lebensqualität
Weniger Kredit bedeutet automatisch eine niedrigere Rate. Das gibt Ihnen finanziellen Spielraum für:
3Mehr Sicherheit bei Wertschwankungen
Immobilienpreise können auch fallen. Wenn Sie nur 10 % Eigenkapital eingebracht haben und die Preise um 15 % sinken, ist Ihre Immobilie weniger wert als Ihre Schulden. Mit 30 % Eigenkapital haben Sie einen Puffer.
4Bessere Verhandlungsposition
Verkäufer und Makler bevorzugen Käufer mit gesicherter Finanzierung. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, signalisiert Seriosität und hat bei Bieterverfahren bessere Karten.
Eigenkapital-Quellen: Wo kommt das Geld her?
Klassische Ersparnisse
- 20–30 % des Nettoeinkommens monatlich zurücklegen
- Automatische Sparpläne einrichten
- Tagesgeldkonten mit guten Zinsen nutzen
- Auf unnötige Ausgaben verzichten
Die wichtigste Quelle ist diszipliniertes Sparen über Jahre hinweg. Empfohlen wird:
Bausparvertrag
- Staatliche Förderung (Wohnungsbauprämie, vermögenswirksame Leistungen)
- Garantierte Guthabenzinsen
- Zinsgünstige Darlehen nach Zuteilung
- Planungssicherheit
Ein Bausparvertrag ist ideal für die Eigenkapitalbildung:
Wertpapiere und Depots
- Verkaufen und das Geld als Eigenkapital einsetzen
- Als Sicherheit verpfänden (die Bank rechnet ca. 70–80 % an)
Wenn Sie Aktien, ETFs oder Fonds besitzen, können Sie diese:
Lebensversicherungen
- Gekündigt und ausgezahlt werden (Rückkaufswert)
- Beliehen werden (Policendarlehen)
- Als Sicherheit eingesetzt werden
Kapitallebensversicherungen können:
Familienhilfe
- Schenkung (steuerfrei bis 400.000 € pro Elternteil alle 10 Jahre)
- Privatdarlehen mit oder ohne Zinsen
- Bürgschaft (die Bank bewertet die Bonität des Bürgen)
Unterstützung von Familie ist weit verbreitet und völlig legitim:
Verkauf von Vermögensgegenständen
- Zweitwagen
- Wertvoller Schmuck oder Uhren
- Kunstgegenstände oder Antiquitäten
- Kryptowährungen
Strategien zur Eigenkapital-Optimierung
1Die Fördermittel-Strategie
- KfW-Wohneigentumsprogramm (günstige Zinsen)
- Bundesland-Förderungen (z.B. Wohn-Riester)
- Wohnungsbauprämie (max. 70 € pro Jahr bei entsprechender Sparleistung)
- Arbeitnehmer-Sparzulage
Nutzen Sie alle verfügbaren Förderungen:
2Die Etappen-Strategie
Kaufen Sie zunächst eine kleinere Immobilie, bauen Sie Eigenkapital durch Tilgung auf und steigen Sie später um. Die erste Immobilie wird zum Sprungbrett für die zweite.
3Die Muskelhypothek
Bei Neubauten oder Sanierungsobjekten können Sie Eigenleistungen als Eigenkapital einbringen. Banken erkennen typischerweise 10–15 % der Baukosten als Muskelhypothek an. Aber Vorsicht: Seien Sie realistisch bei der Zeitplanung und Ihren Fähigkeiten.
4Die Zwischenfinanzierung
Wenn Sie eine bestehende Immobilie verkaufen müssen, bevor Sie die neue kaufen können, hilft eine Zwischenfinanzierung. Das Eigenkapital aus dem Verkauf wird später eingesetzt.
Finanzierung ohne Eigenkapital – geht das?
Theoretisch ja, praktisch schwierig. Eine 110 %-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten) ist möglich, aber:
- Nur bei sehr gutem Einkommen und perfekter Bonität
- Deutlich höhere Zinsen (oft 1–2 % mehr)
- Nur bei gefragten Immobilien in guter Lage
- Hohes Risiko bei Wertverlust
Unsere Empfehlung: Warten Sie lieber 1–2 Jahre und sparen Sie Eigenkapital an. Die besseren Konditionen sparen über die Laufzeit oft mehr als die Miete in dieser Zeit.
Häufige Fehler beim Eigenkapital
1Alle Reserven aufbrauchen
Behalten Sie immer 3–6 Monatsgehälter als Notgroschen zurück. Unvorhergesehene Reparaturen, Jobverlust oder Krankheit können sonst zur Katastrophe werden.
2Nebenkosten unterschätzen
Viele Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis und vergessen die 10–12 % Nebenkosten. Planen Sie diese von Anfang an ein.
3Keine Rücklagen für die Immobilie
Nach dem Kauf kommen weitere Kosten: Umzug, Renovierung, Möbel, Garten. Kalkulieren Sie 10.000–30.000 € zusätzlich ein.
4Familienhilfe nicht dokumentieren
Schenkungen und Darlehen von Familienangehörigen sollten schriftlich dokumentiert werden. Die Bank wird nach der Herkunft des Geldes fragen.
Fazit
20–30 % Eigenkapital plus Nebenkosten sind das Optimum für einen entspannten Immobilienkauf. Wer weniger mitbringt, zahlt höhere Zinsen und trägt mehr Risiko. Nutzen Sie alle verfügbaren Quellen und Fördermittel, um Ihr Eigenkapital zu optimieren.
Die Zeit, die Sie ins Eigenkapital-Aufbau investieren, zahlt sich über die gesamte Kreditlaufzeit aus. Ein Jahr länger sparen kann 50.000 € oder mehr an Zinskosten sparen.
Maibach & Schecho berät Sie gerne zu Ihren Finanzierungsmöglichkeiten und vermittelt erfahrene Finanzierungspartner, die das Optimum aus Ihrer Situation herausholen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Theoretisch ja, praktisch ist es schwierig und teuer. Sie benötigen ein sehr gutes Einkommen, perfekte Bonität und müssen mit deutlich höheren Zinsen rechnen. Wir empfehlen mindestens 10 % Eigenkapital plus Nebenkosten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Mindestens sollten Sie die Kaufnebenkosten (ca. 10–12 % des Kaufpreises) aus Eigenkapital zahlen können. Ideal sind 20–30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten.
Zählt eine Schenkung von den Eltern als Eigenkapital?
Ja, Schenkungen werden als Eigenkapital anerkannt. Sie sind bis zu 400.000 € pro Elternteil alle 10 Jahre steuerfrei. Die Bank wird nach einem Nachweis der Herkunft fragen.